外国人投资墨西哥房地产的主要限制包括：  

1. 禁区限制：  

   - 禁区指距离海岸线50公里或国际边界100公里内的土地，外国人不能直接拥有此类土地。  

   - 可通过设立墨西哥信托（Fideicomiso）间接持有，由银行托管。  

2. 商业用途土地：  

   - 禁区内的商业用途土地可以通过设立公司购买，需符合墨西哥法律规定。  

3. 法律合规：  

   - 所有交易需经公证并在公共注册处登记。  

   - 涉及特定用途的物业（如农业、能源项目）可能需额外许可。  

4. 税务义务：  

   - 外国买家需支付购置税、增值税以及未来出售物业时的资本利得税。  

5. 社区规定：  

   - 土地可能受限于当地的社区或环境保护条例，投资前需详细调查。  

总结：通过信托或设立公司是绕过限制的主要方式，需确保交易合法合规。