在墨西哥，外国人购买房产和土地的政策如下：

1. 限制区域：

根据墨西哥法律，外国人不能直接在距离海岸线50公里或国境线100公里以内的区域（即限制区域）购买土地或房产。然而，外国人可以通过设立银行信托（Fideicomiso）或在墨西哥注册公司等方式间接持有这些区域的房地产。 

2. 银行信托（Fideicomiso）：

在限制区域内，外国人可通过银行信托的方式持有房地产。该信托由墨西哥银行设立，银行作为受托人，外国买家为受益人，享有对房地产的使用、出租、出售等权利。信托期限为50年，可续期。 

3. 非限制区域：

在非限制区域，外国人可以直接以个人名义购买房地产，无需通过信托或公司结构。

4. 购买流程：

- 产权调查：在购买前，建议进行详细的产权调查，确保房产无抵押、债务或其他法律纠纷。

- 签订合同：与卖方签订购房合同，明确价格、付款方式、交房日期等细节。

- 公证手续：所有房地产交易需在公证人面前进行，以确保交易的合法性和有效性。

- 登记注册：完成交易后，需在公共财产登记处登记，以确认所有权变更。

5. 税费：

购买房地产时，买方需支付约2%至4%的过户税，具体税率因地区而异。此外，还需支付公证费、登记费等，通常占房价的5%至7%。

6. 其他注意事项：

- 语言：所有法律文件通常以西班牙语书写，建议聘请专业翻译或律师协助。

- 法律咨询：建议在购买前咨询专业律师，确保遵守当地法律法规，保障自身权益。

外国人在墨西哥购买房产和土地是可行的，但需遵守相关法律规定，特别是在限制区域内的购买方式。 如想了解更多有关其他海外投资等相关业务的咨讯，欢迎随时联系咨询！

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