在墨西哥购买商业物业需满足以下要求和程序：  

 1. 购买资格  

- 墨西哥公民或公司：无特殊限制。  

- 外国人：可购买，但需注意“限制区”规定（距离边境100公里或海岸50公里）。  

 2. 限制区购买方法  

- 银行信托（Fideicomiso）：外国人通过墨西哥银行设立信托持有物业。  

- 成立墨西哥公司：公司名义可直接购买限制区内的商业物业。  

 3. 土地产权类型  

- 私人土地：可直接交易。  

- Ejido土地（集体土地）：需先转化为私人产权后才能购买。  

 4. 所需文件和费用  

- 买方文件：  

  - 墨西哥税号（RFC）。  

  - 护照（外国买家）。  

- 费用：  

  - 购买税（2%-4%）。  

  - 公证费、登记费和交易服务费。  

 5. 购买流程  

5.1. 尽职调查：核查物业产权、用途和是否有债务或法律纠纷。  

5.2. 签订合同：明确价格、付款方式及交付条件。  

5.3. 公证注册：交易须在公证人见证下完成，并登记至土地注册处。  

5.4. 支付费用：包括税费和附加成本。  

 6. 商业用途合规  

- 确认物业符合当地商业用途的规定。  

- 申请必要的营业执照或相关许可证。  

 7. 后续管理  

- 定期缴纳房产税。  

- 如果物业用于出租，需申报租金收入并缴纳相应税款。